一、本章概述 　　（一）内容提要 　　租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。承租人和出租人应当在租赁开始日，根据协议条款进行判别，将租赁分为融资租赁和经营租赁，不同的分类决定了企业针对租赁业务应采取不同的会计处理方法。 　　本章对租赁的概念、租赁分类原则和具体标准、承租人融资租赁和经营租赁业务的会计处理、出租人融资租赁和经营租赁业务的会计处理、售后租回交易的会计处理作了较为系统地案例解析。 　　考生应重点关注如下考点： 　　1.融资租赁的界定标准； 　　2.经营租赁中租赁双方损益额的计算； 　　3.融资租入固定资产入账价值的确认； 　　4.长期应付款入账价值的确认及未确认融资费用的分摊； 　　5.融资租入固定资产折旧政策； 　　6.融资租赁中出租方长期应收款的确认及未实现融资收益的分配； 　　7.售后租回交易中未实现售后租回交易损益的分配原理。 　　（二）历年试题分析 年度 题型 题量 分值 考点 2010 多项选择题 1 2 租赁中初始直接费用和融资费用的归属 2011 主观题中涉及售后回租 2012 本章机考测试点在于基础理论和基础计算 　　二、知识点精讲 　　21.1 租赁概述 　　（一）租赁的概念 　　租赁，指在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。其主要特征是转移资产的使用权而不是所有权，并且这种转移是有偿的。 　　（二）与租赁相关的几个基本概念 　　1.租赁期 　　指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。 　　2.租赁开始日 　　指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。 　　3.租赁期开始日 　　指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。 　　4.担保余值 　　就承租方而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。 　　5.未担保余值 　　指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。 　　6.最低租赁付款额 　　如果租赁合同没有规定优惠购买选择权： 　　最低租赁付款额＝租金＋承租人或与其有关的第三方的担保额＋租赁期届满时，承租人未能续租或展期而造成的任何应由承租人支付的款项。 　　 　　最低租赁付款额＝30×4+3=123 　　[答疑编号5732210101：针对该题提问] 　　如果租赁合同规定了优惠购买选择权： 　　最低租赁付款额＝租金＋承租人行使优惠购买权而支付的任何款项 　　 　　最低租赁付款额＝30×4+0.1=120.1 　　[答疑编号5732210102：针对该题提问] 　　7.最低租赁收款额 　　最低租赁收款额＝最低租赁付款额＋与承租人和出租人均无关的第三方的担保额 　　 　　最低租赁付款额＝30×4+3=123 　　最低租赁收款额＝123+2=125 　　 　　最低租赁付款额＝30×4+0.1=120.1 　　最低租赁收款额＝120.1 　　[答疑编号5732210103：针对该题提问] 　　8.初始直接费用 　　租赁协议签订中发生的律师费用、手续费等。 　　（三）租赁的分类 　　1.分类原则 　　根据与租赁资产所有权有关的风险和报酬是否归属于承租人，可以将租赁分为： 　　（1）融资租赁 　　与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于承租人 　　（2）经营租赁 　　与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人 　　2.具体原则 　　只要满足以下标准之一的即可确认为融资租赁，否则应认定为经营租赁 　　（1）租赁期届满，租赁资产的所有权归承租人 　　（2）承租人有非常优惠的购买选择权 　　（3）在该设备不是忒旧的前提下（即用过的期限要≦全新使用期的75%）：租期占≧尚可使用期限的75% 　　（4）在该设备不是忒旧的前提下（判断标准同前）： 　　就承租人而言： 　　最低租赁付款额的折现值≧租赁开始日租赁资产的公允价值的90% 　　注：此折现率有三种选择： 　　首选出租方内含报酬率； 　　再选合同约定利率； 　　最后选同期银行贷款利率。 　　 　　[答疑编号5732210104：针对该题提问] 　　就出租人而言： 　　最低租赁收款额的折现值≧租赁开始日租赁资产的公允价值的90% 　　注：此折现利率只能选择出租方内含报酬率。 　　此标准是想证明一点：融资租赁本质是承租方分期付款买设备。 　　A自B租入设备，当日设备公允价值100万元 　　 　　[答疑编号5732210105：针对该题提问] 　　（5）租赁资产是为承租人特制的。 　　租赁分类中需注意的问题： 　　①承租人和出租人均应在租赁开始日对租赁进行分类 　　②原则上，承租人和出租人对同一租赁所划归的类型应当一致。 　　【要点提示】如何区分融资租赁与经营租赁是测试的重点。 　　经典例题－1【单选题】M租赁公司将一台大型设备以融资租赁方式租赁给N企业。双方签订合同，该设备租赁期4年，租赁期届满N企业归还给M公司设备。每年末支付租金50万元，租期届满时设备的公允价值预计为60万元，其中N企业担保的资产余值为30万元，N企业的母公司担保的资产余值为10万元，另外担保公司担保金额为6万元，未担保余值为14万元，初始直接费用3万元。则最低租赁收款额为（　）。 　　A.246万元 　　B.240万元 　　C.236万元 　　D.200万元 　　[答疑编号5732210106：针对该题提问]   【正确答案】A 【答案解析】最低租赁收款额＝最低租赁付款额＋无关第三方对出租人担保的资产余值＝（50×4＋30＋10）＋6＝246（万元） 　　注意：初始直接费与最低租赁收款额无关。