6.特殊情况，视同转移：
　　（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式承受土地、房屋权属；（5）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的；（6）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；（7）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。
　　提示：（1）企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。
　　（2）土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
　　【例题·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（　）。（2009年）
　　A.承包者获得农村集体土地承包经营权
　　B.企业受让土地使用权
　　C.企业将厂房抵押给银行
　　D.个人承租居民住宅
 
『正确答案』B
『答案解析』本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。

　　【例题·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（　）。（2010年）
　　A.100×3%＝3（万元）
　　B.（100+60）×3%＝4.8（万元）
　　C.（100+70）×3%＝5.1（万元）
　　D.（100+70+60）×3%＝6.9（万元）
 
『正确答案』A
『答案解析』本题考核契税的计算。契税是由承受土地房屋权属转移的单位和个人缴纳的；对于交换土地使用权或房屋的，交换价格相等的，免征契税。本题中周某只有购买新住房需要缴纳契税。

第四节　土地增值税法律制度

　　一、土地增值纳税人
　　土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
　　提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方交契税、印花税。
　　【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（　）。（2007年）
　　A.个人所得税
　　B.营业税
　　C.契税
　　D.土地增值税
 
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。按照规定缴纳个人所得税。

　　2.征税范围的具体和特殊规定
征收土地增值税 不征收土地增值税
（1）出售国有土地使用权；
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；
（3）存量房地产买卖；
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；
（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；
（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；
（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；
（8）合作建房建成后转让的。		 （1）出让国有土地的行为；
（2）继承、赠与等方式无偿转让的房地产；
（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
（4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（非房地产企业）；
（6）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途；
（7）个人之间互换自有居住用房地产；
（8）合作建房，建成后按比例分房自用的；
（9）房地产的出租；
（10）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；
（11）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估。
　　【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（　）。
　　A.公司与公司之间互换房产
　　B.房地产开发公司为客户代建房产
　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产
　　D.双方合作建房按比例分配房产后自用
 
『正确答案』A
『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。

　　【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（ ）。
　　A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款
　　B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金
　　C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用
　　D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本
 
『正确答案』B
『答案解析』本题考核土地增值税的计税依据。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式缺的土地使用权的，为转让土地使用权时，按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。

　　2.房地产开发成本（适用新建房转让）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
　　【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（　）。
　　A.土地出让金
　　B.耕地占用税
　　C.公共配套设施费
　　D.借款利息费用
 
『正确答案』BC
『答案解析』本题考核房地产开发成本。房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、加注安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。耕地占用税属于土地征用及拆迁补偿费。

　　4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
企业状况
可扣除税金
详细说明
房地产开发企业 （1）营业税
（2）城建税和教育费附加		 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开发企业 （1）营业税
（2）印花税
（3）城建税和教育费附加		 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%
销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%
（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）
　　五、土地增值税应纳税额的计算
　　1.计算公式
　　土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
　　2.计算步骤
　　（1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）
　　（2）计算扣除项目
　　①取得土地使用权支付的金额
　　②开发土地的成本、费用
　　③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格
　　④与转让房地产有关的税金
　　提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。　
　　（3）计算增值额＝转让房地产的收入-扣除项目
　　（4）计算增值额÷扣除项目的比率
　　（5）计算土地增值税的应纳税额

　　六、土地增值税征收管理
　　（一）土地增值税纳税申报程序
　　1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
　　2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。
　　（二）土地增值税纳税清算
　　1.土地增值税的清算条件
　　提示：区分“应当清算”和“可要求清算”
　　（1）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　③直接转让土地使用权的。
　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（　）。（2010年）
　　A.直接转让土地使用权的
　　B.整体转让未竢工决算房地产开发项目的
　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
　　D.取得房地产销售（预售）许可证满2年尚未销售完毕的
 
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考核土地增值税纳税清算。对于取得房地产销售（预售）许可证满2年尚未销售完毕的，不用进行土地增值税的清算。取得房地产销售（预售）许可证满3年尚未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。